BIENES RAICES EN LOS ESTADOS UNIDOS

A continuación trataré de responder a todas las preguntas que se plantean en esta área de impuestos tan compleja:

En grandes rasgos las ganancias, salvo las ganancias provenientes de bienes raíces de un extranjero que no están relacionadas con una actividad comercial están exentas de impuestos en los Estados Unidos.

En el pasado las ganancias derivadas de bienes raíces estuvieron también exentas. El congreso decidió hacerlas imponibles y él FIRPTA, parte del Código Impositivo, fue promulgado en el 1980. Bajo FIRPTA cuando un inversionista extranjero venda o transfiera bienes raíces, la venta está sujeta a impuestos se cobra el impuesto en parte mediante una retención del 10% del precio de venta por el comprador. Si el impuesto es superior el 10% del precio, el vendedor extranjero le debe pagar al Servicio de Rentas Internas (SRI) la diferencia. Si el impuesto es inferior al 10% del precio, el vendedor extranjero puede recibir una devolución del exceso del SRI.

A continuación aparecen algunas de las preguntas que Ud. Puede tener sobre esta ley impositiva y las respuestas a estas:

Pregunta # 1: ¿Quién es un extranjero según "FIRPTA?"

Respuesta: Para la aplicación de la retención del 10% un extranjero es una persona no-residente para los propósitos fiscales estadounidenses, corporación extranjera, sociedad extranjera o un fidecomiso extranjero.

Pregunta # 2: ¿El 10% de retención de la cantidad obtenida cuál es la definición?

Respuesta: La cantidad obtenida es la suma del efectivo pagado o por pagar (sin incluir intereses) por la propiedad y la cantidad de la deuda asumida por el comprador (en resumen) es el valor de una venta o precio del contrato.

Pregunta #3: ¿Existe alguna excepción al 10% de retención?

Respuesta: Sí. No hay retención si la venta es por menos de $ 300,000 y el comprador (incluyendo su familia) planea vivir en la propiedad con propósitos personales de una residencia familiar por mas del 50% del tiempo en los primeros 12 meses después de la compra. Los días que la propiedad está vacante son excluidos de los cálculos. El comprador tiene que ser un individuo y no una Corporación, sociedad 0 fidecomiso.

Pregunta #4: ¿Qué es un certificado de retención reducida y quién puede solicitarlo?

Respuesta: La retención no puede ser mayor que el máximo del impuesto. Existen casos en los cuales el 10% es mayor. En esta circunstancia el SRI puede aceptar una retención menor del 10% requerido. El acuerdo por la cantidad menor puede ser obtenido con una solicitud hecha por el comprador o por el vendedor.

Pregunta #5: ¿Si un no-residente tiene un contrato para vender un bien raíz con un traspaso de título para el mes de Julio, cuál sería lo más tarde que la retención reducida pudiera ser solicitada?

Respuesta: La solicitud para la retención reducida tiene que ser presentada antes del 1ro. de Julio el día del traspaso de titulo. Si no, el 10% de retención tiene que ser enviado al IRS.

Pregunta # 6: ¿Cuánto tiempo demora el recibir una respuesta a la solicitud?

Respuesta: Las regulaciones establecen que el SRI debe actuar dentro de los noventa (90) días después de recibida, pero el volumen es tal que en ocasiones demora hasta 120 días.

Pregunta #7: ¿Una vez recibido el certificado de retención reducida, o si no se solicita un certificado de retención reducida, cómo le paga el comprador al SRI la retención?

Respuesta: El dinero se envía con el formulario 8288 y 8288A. El formulario 8288A individualmente será preparado por cada individuo dueño de la propiedad vendida. Para evitar penalidades e intereses, el dinero será presentado a la oficina del SRI en los primeros 20 días conjuntamente con las copias de los formularios 8288 y 8288A, del Certificado, si hay.

Pregunta #8: ¿Si un no-residente vende un bien raíz en los Estados Unidos por $ 500000 el 31 de diciembre del 1999 y la transacción tiene como resultado una pérdida, es todavía necesario presentar al SRI la solicitud para la retención de impuestos?

Respuesta: Depende en las circunstancias debido a que la solicitud de reducir la retención puede llevar hasta 120 días o más si el 10% o sea $ 50000 retenido fuese reclamado inmediatamente en la forma 1040 NR (el no-residente tiene que tener el número (#) de identificación personal del contribuyente), seria muy probable que se reciba en seis semanas una devolución o de lo contrario tendría mejor resultado solicitar un certificado de retención reducida.

Pregunta #9: ¿Si el no-residente vende un bien raíz en US con pérdida y recibe del SRI un certificado de retención reducida, aún hay que completar el formulario 1040 NR con los datos de la venta?

Respuesta: Si la nota al final del Certificado de retención dice "este certificado no elimina el requisito de completar el formulario que reporte la transacción".

Pregunta #10: ¿Un extranjero vendió un bien raíz en los EE.UU. por $ 750,000. No se solicitó el certificado de retención reducida. Se determinó que el máximo de retención es $ 20000 por la ganancia en la transacción. Hay alguna manera de recibir la devolución del exceso $ 55000 antes de completar el formulario 1040NR?

Respuesta: Si la solicitud para recibir la retención del 10% en exceso o sea $ 55000, el formulario 8288A se tiene que adjuntar a la solicitud conjunto con la información que la justifique. El SRI no devolverá el sobre pago a no ser que el extranjero dueño de la propiedad haya recibido el # Federal de la aplicación W-7.

Pregunta #11: Supongamos que un extranjero vende una propiedad por $ 500000 y los términos son $ 25000 al año por los próximos 20 años (sin incluir intereses.) Si el comprador o vendedor no ha presentado ningún certificado, ¿cuánto sería la retención requerida?

Respuesta: Una retención de $ 50000, 10% del total, es requerida. Se debe enviarle al SRI los $ 50000, a pesar, que el primer pago es de solo $ 25000. Los $50000 deben ser enviado en 20 días del cierre.

Pregunta # 12: Una pareja casada tiene el título en conjunto. El esposo es un extranjero y la esposa es una ciudadana americana, ¿cuánto hay que retener de una venta?.

Respuesta: Si existen documentos que determinen la contribución de capital de cada uno se determinará por los cálculos. De no haber la documentación, se supone que cada uno ha contribuido el 50% y se retiene el impuesto del 10% en el 50% del valor de la venta.

ISAAC MATZ - C.P.A. (Contador Público Autorizado)